В холодные осенне-зимние дни, да и в летние также, часто проступает мысль: «Вот было бы хорошо иметь квартиру, домик где-то на побережье. Поехать и отдохнуть без зависимости от разных турфирм, что втридорога накручивают цены, забыть о проблемах, да и просто пожить в приятном морском (горном) климате».

Одной из самых доступных стран в части приобретения недвижимости является Болгария. Несколько морских курортов, 3-4 горных курорта, и в каждом из них есть недвижимость на продажу: выбирай – не хочу.

Однако, при покупке любой недвижимости, а тем более в чужой стране, стоит хорошенько подумать, взвесить все плюсы и минусы, при этом не забыть и о множестве встречающихся подводных камней.

Если сопоставить положительные и отрицательные особенности, то получиться следующее:

А) Плюсы покупки недвижимости в Болгарии кажутся очевидными:

• относительно недорогая стоимость недвижимости;
• возможность приезжать в страну, когда возникнет желание – нет необходимости в визе;
• приятный климат (независимо – горный или морской);
• экологически чистые продукты по весьма доступной цене.

Б) Что касается минусов то вот некоторые их них:

• Купить в Болгарии недвижимость в целях инвестиций – не особо выгодно. В ближайшем будущем цены расти почти не будут, т. к. страна хоть и в Евросоюзе, но вступить в шенген-зону вряд ли получиться. Этому сильно противятся развитые экономические страны Европы.
• Покупка недвижимости в целях получения гражданства – не стоит обольщаться, его не будет. Иностранец получит только вид на жительство, да и его подтверждать необходимо ежегодно: 2000€ в Болгарском банке, правда, для пенсионеров – только 1000€. И это только для квартир, студий, апартаментов. Если захотелось приобрести «домик в деревне», даже самый скромный и дешевый, придется создавать и регистрировать фирму, т. к. любой домик продается с участком земли, а землю в Болгарии может прибрести только юридическое лицо (для иностранцев). Для граждан страны этого ограничения нет. Да еще и 2 раза в год сдавать в налоговую службу страны отчет с нулевым балансом. Не сданы отчеты – у фирмы появились проблемы, т. е. появились проблемы с вашей недвижимостью.
• Сдавать летом жилье в аренду (к примеру – на побережье), а потом жить там зимой – также нерентабельно. Электрическое отопление стоит недешево, цена за 1 кВт – немалая (≈0,14€). Даже для средней квартиры площадью в 50-60м², цена за электричество может достигать до 75€ в месяц.

Неплохой вариант – сдавать жилье 11 месяцев в году, а один месяц оставить для себя – отдохнуть на недорогом курорте, восстановить силы и «зарядить батарейки». Но выгодно ли это будущим съёмщикам? Не известно.

А к платежам за электричество следует добавить и следующие:

• водоснабжение – 1€ за 1м³;
• налог на вывоз мусора – не фиксирован, каждый населенный пункт имеет свои расценки. Он оплачивается раз в год вместе с налогом на недвижимость. Цена – от 0,2% налоговой стоимости жилья до суммы самого налога;
• ежегодный налог на недвижимое имущество – 0,15 % от нотариальной цены купленной квартиры;
• такса поддержки (уборка территории и бассейна, если он имеется, лифт, охрана,…) – 10€÷15€ за 1м² площади;

Однако вот и первый подводный камень – площадь в Болгарии считается по-другому. Она состоит из двух составляющих, которые потом суммируются.

1)    сама площадь квартиры, обычная в нашем понимании;

2)    общие части здания – лестница и лестничная клетка, подъезд, коридоры, фасадные стены. В площадь квартиры будет входить и толщина стен. Если стена с окном или дверью (есть балкон или лоджия), тогда будет считаться все толщина стены. В случае, что фасадная стена без окна или двери, то считаться будет только 1/2 ширины. Вторая половина будет добавлена к общим частям здания. Толщина стены между соседями делится поровну.

Таким образом, если написано, что квартира имеет 60м², то реально площадь квартиры будет иметь 48м² – 52м².

Второй подводный камень – оплата по общему электросчетчику. Не следует с этим соглашаться. Есть риск оплаты за не потребленную электроэнергию. Лучше установить свой, отдельный, причем установить электросчетчик с разделением на дневной и ночной тариф. Ночной тариф – дешевле.

При покупке жилья в новостройке необходимо обратить внимание на наличие Акта 16. Именно он дает право на проживание в купленном жилье. Акт 16 имеет силу нашего Акта ввода в эксплуатацию. Никакие Акты 14 и Акты 15 право на проживание НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЮТ!!! Они равносильны Акту незавершенного строительства.

Именно поэтому немало покупателей ищут жилье не в новостройках, а на вторичном рынке.

После долгих раздумий решено – купить.

Итак, приблизительные расходы:

1)    Предоплата (аванс) ≈ 2500€;

2)    Открытие счета в Болгарском банке, с которого будете производить все платежи (обычно – без оплаты). Не следует забывать о декларации счета в родной стране, иначе могут быть применены штрафные санкции. Иногда – до 100% от суммы перевода. Комиссия за перевод денег – от 50€ до 500€ за одну транзакцию;

3)    Нотариальная доверенность, если не сможете лично присутствовать на оформление сделки (≈ 40€).

4)    Оплата за приобретаемое имущество. Ее можно разделить на несколько вариантов: 90%+10%, 50%+40%+10%, 30%+30%+40%; 30%+30%+30%+10%.

Однако следует отметить, что эти варианты относятся только к приобретениям в новостройке, и оплата в 50% или 60% еще не гарантирует наличие Акта 16. Это незавершенное строительство, и этим все сказано. А завершения можно ждать и год, и несколько лет, если фирма-застройщик не разорится. Тогда – прощай и желаемое жилье на побережье, и уплаченные за него деньги.

При покупке на вторичном рынке, или готового жилья «под ключ» –  вариант только один: аванс в 90% от стоимости, с подписанием Предварительного договора и 10% при оформлении сделки у нотариуса.

5)    Регистрация покупки в кадастровом органе БУЛСТАТ будет стоить около 20€. От совершения сделки до регистрации – промежуток не более 7 дней, в противном случае будете оштрафованы. Сума штрафа – до 300€.

6)    При вступлении во владение собственностью – налог в 5% от стоимости жилья.

7)    Ежегодный налог на недвижимость – 0,15% от нотариальной стоимости покупки;

8)    Нотариальная пошлина – не более 1800€;

9)    Муниципальный налог – 2% от рыночной стоимости приобретения.

Вот, в принципе – это все явные и неявные оплаты и сборы, плюсы и минусы. И, в общих чертах, уже есть представление, что ждет каждого, при приобретении жилья в Болгарии. И «иметь или не иметь» – решать только вам.

В итоге получается, что жилье в Болгарии – что-то вроде отдаленной дачи, но которая также требует затрат на содержание.

Выгодно, скорее всего, будет пенсионеру, который продал свой дом в деревне и решил сменить климат и место жительства.

В случае, если вы решились на покупку, будьте внимательны при выборе и при  подписании необходимых актов. Мошенников нынче много, и Болгария – не исключение. Скорее – наоборот.

Настоятельно рекомендуется покупать то «что видишь», а не по телефону, или по фото в интернете. Реальность может быть совсем другой. Посмотреть расположение квартиры, инфраструктуру микрорайона (магазины, транспорт, поликлиника), узнать кто соседи (не дай бог цыганский табор или цыганский поселок – хотя вкусы у всех разные), и т. д.

При осмотре будущей покупки рекомендуется пригласить своего специалиста – инженера или техника (мастера, прораба). Он поможет указать на недоделки, поломки, или скрытые дефекты. Может быть, даже снизить цену.

При оформлении сделки, также рекомендуется пригласить независимого болгарского адвоката. С его помощью можно избежать многих неприятных моментов – отсутствие документов на недвижимость у продавца, отсутствие обременение – долгов, заложенности квартиры, и т.п.

Потратив сравнительно небольшую сумму на этих 2-х специалистов, можно избежать в будущем и серьезных проблем, и серьезных финансовых затрат и как следствие получить больше плюсов и меньше минусов. Удачи Вам в приобретении недвижимости в Болгарии и будьте бдительны, в этом деле лучше перестраховаться.